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[부동산 투자] 에이전트의 필요성

올해 8월 17일부터 부동산 에이전트 커미션에 대한 법이 바뀌었다. 이후 바이어는 커미션을 내야 하는 부담감 때문에, 직접 리스팅 에이전트를 찾아가거나, 에이전트 없이 부동산 매매를 강행하는 케이스가 있다. 부동산 매매 시에 에이전트를 고용해야 하는 이유에 관해 이야기하고자 한다. 첫째는 에이전트가 가진 부동산 시장에 대한 깊은 이해와 경험이다. 이를 통해 문제들을 쉽게 처리할 수 있다. 예를 들어, 지역 부동산 시장의 트렌드, 적정 가격대, 부동산 조건 등을 파악하는 데 도움을 줄 수 있다. 이를 통해 거래를 더 유리한 조건으로 이끌어갈 수 있으며, 불필요한 리스크를 줄일 수 있다. 둘째는 법적 분쟁의 예방이다. 부동산 매매에는 다양한 서류 작업과 법적 절차가 수반된다. 에이전트는 이런 복잡한 서류와 절차를 대신 처리해 주며, 계약서 작성, 법률 검토 등의 과정에서 실수를 줄이고 법적 분쟁을 예방할 수 있다. 또한, 에이전트가 계약의 세부 조항을 검토하여 법적 문제를 미리 파악하고 필요한 조처를 할 수 있어 거래 안정성을 높일 수 있다. 셋째는 네트워크다. 부동산 에이전트는 폭넓은 네트워크를 가지고 있어, 셀러와 바이어 간의 연결을 원활하게 해준다. 또한 이 네트워크를 통해 매물에 대한 정보 공유, 시장에 맞는 잠재적 고객 소개 등이 가능해 보다 빠르고, 효율적인 거래를 끌어낼 수 있다. 넷째는 협상 능력이다. 부동산 거래는 큰 금액이 오가기 때문에 협상 과정에서 에이전트의 능력이 큰 차이를 만들 수 있다. 에이전트는 셀러와 바이어 사이에서 중재자로서 객관적이고 합리적인 가격 협상을 끌어내며, 불필요한 갈등을 최소화하면서 양측이 만족할 수 있는 결과를 도출한다. 또한 시장 지식을 바탕으로 최적의 조건을 제시하고 협상하는데 유리한 입지를 마련할 수 있다. 다섯째는 시간 절약이다. 부동산 거래는 매물 검색, 현장방문, 계약 협의 등 여러 가지 시간과 노력이 필요한 과정이다. 에이전트를 고용하면, 이런 과정을 대신 수행해 주기 때문에 바쁜 일상 속에서 시간을 절약하고 거래 스트레스를 줄일 수 있다. 여섯째는 가격 산정이다. 부동산 에이전트는 해당 지역과 시장 상황을 종합적으로 분석하여, 부동산의 공정 시장 가치를 평가하는 데 도움을 준다. 이를 통해 바이어는 과도한 비용을 지불하지 않도록 하고, 셀러는 자산 가치를 최대한 반영한 가격으로 매매할 수 있도록 지원한다. 특히, 에이전트는 최근의 매매 기록, 시장 동향, 주택 상태 등을 바탕으로 적절한 가격을 산정해주는 중요한 역할을 한다. 일곱째는 전략 수립이다. 부동산 시장은 경제 상황, 금리 변화, 정부 정책 등 외부 요인에 따라 빠르게 변할 수 있다. 에이전트는 항상 시장을 모니터링하고 있기 때문에 최신 정보를 신속히 제공할 수 있으며, 이를 통해 현 시장에 맞는 유연한 전략을 세울 수 있다. 예를 들어, 매매를 서둘러야 할지 기다려야 할지를 판단하는 데 에이전트의 조언이 큰 도움이 된다. 여덟째는 정서적 지원이다. 부동산 거래는 많은 사람에게 큰 스트레스를 유발할 수 있는 복잡한 과정이다. 에이전트는 이러한 과정에서 바이어와 셀러의 긴장을 줄이고, 거래의 각 단계를 명확히 설명하며 정서적 지원을 제공할 수 있다. 특히, 이해관계가 얽힌 협상 과정에서 중립적 입장을 유지하며 심리적 부담을 덜어줄 수 있어 원활하고 성공적인 거래로 이어질 가능성을 높인다. ▶문의:(213)254-7718 캐티 리 / 드림부동산부동산 투자 에이전트 필요성 부동산 에이전트 리스팅 에이전트 부동산 시장

2024-11-06

[부동산 가이드] 부동산 컴펜세이션 변화

부동산 브로커 컴펜세이션 시스템이 7월 중순 이후 바뀐 지 벌써 3개월이 지났다. 그동안 셀러가 매물을 팔기 위해 바이어 브로커에게 커미션을 주는 관행이 없어지고 협상을 통해서 결정하도록 했다. 처음에는 여러 가지 혼선이 있지만 대체로 셀러와 바이어가 시장 변화에 잘 적응하고 있다. 그런데도 셀러 바이어 간의 협상 과정에서 많은 변화가 있다. 첫째, 바이어 에이전트의 컴펜세이션 지급 결정이 시장의 상황에 따라 변하고 있다. 즉 새로운 관행이 세워지기보다는 시장이 셀러에게 유리한 시장이냐, 바이어에게 유리한 시장이냐에 따라 달라진다. 최근 바이어스 마켓으로 전환하다 보니 매물이 시장에 오래 머물고 있다. 급한 셀러들을 위주로 2.5%~3%까지 바이어 에이전트에게 컴펜세이션을 제공하는 경우가 많아지고 있다. 예상하기로는 2% 미만의 컴펜세이션이 많을 것이라고 했지만, 바이어 에이전트 컴펜세이션이 아직은 전보다 현격히 줄어들지 않고 있어 앞으로 추이가 주목된다. 둘째, 바이어는 집을 보기 전에 없었던 BRBC(Buyer Representation and Broker Compensation Form)에 사인을 한다. 바이어 에이전트가 바이어를 대변해서 일하고 그 대가를 받기 위해 사인을 받는다. 바이어 입장에서는 이것이 부담되기 때문에 비용을 줄이기 위해 부동산 서비스 상품을 쇼핑하기 시작했고 이에 여러 브로커 회사들이 바이어 에이전트 서비스 상품들을 경쟁적으로 소개하고 있다. 바이어들이 집을 찾고 단지 오퍼만 대행해서 써주기를 원할 경우 건당 500불 정도의 서비스 비용을 받는다. 또는 5000달러~1만 달러 등 소정 금액이나 1% 내외 비용을 받고 가격 협상과 기본적인 에이전트 역할을 하는 등 적극적인 마케팅을 하고 있다. 하지만 이 제한적인 서비스를 제공하는 데에는 부동산 에이전트의 신의 및 성실 의무에 대한 법적인 문제가 있어서 이 서비스가 지속 가능할지에 대한 여부는 더 지켜봐야 알 수 있다. 셋째, 바이어 에이전트가 SPBB 폼, 즉 ‘셀러가 바이어 에이전트에게 컴펜세이션을 주라는 요청 서류’를 제출해서 컴펜세이션을 받을 수 있다. 다만 셀러가 지급 요청에 동의하지 않을 경우 바이어 에이전트는 바이어에게 커미션을 달라고 해야 한다. 만약 집을 보기 전에 바이어가 BRBC 폼에 사인하지 않고 바이어 에이전트에게 컴펜세이션을 주지 않으려는 바이어는 바이어 에이전트 없이 스스로 주택 매매를 해야 한다. 넷째, 바이어 에이전트 컴펜센이션 변화에 맞게 새로 만들어진 서식들이 아직 정착되지 않고 여러 가지 법적인 문제들을 담아내지 못하고 있다. 그래서 아마도 연말이나 내년 초에는 더 다듬어진 서식들이 나올 예정이라고 한다. 바이어 입장에서는 주택 구매가 더 어려워진 것은 사실이고 셀러 입장에서는 바이어 에이전트 컴펜세이션을 절약할 기회가 열려있어서 유리하다 할 수 있다. 이런 변화에 나의 이익을 위해 일할 수 있는 에이전트를 찾는 것이 중요해졌다. ▶문의: (818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장부동산 가이드 부동산 변화 부동산 에이전트 바이어 에이전트 부동산 서비스

2024-10-23

[부동산 이야기] 첫 주택 장만 절차

2024년이 어느덧 9월로 접어들었습니다. 8월부터 시행된 새로운 부동산 에이전트 커미션 규정으로 인해 바이어들의 움직임이 다소 둔화되었지만, 9월에 금리가 소폭 하락하면서 오렌지카운티의 집값은 여전히 내릴 기미가 보이지 않습니다. 이번 기고에서는 최근 바뀐 커미션 제도를 포함하여 주택 구입 절차를 단계별로 알아보겠습니다. ▶지역 및 주택 형태 결정하기 먼저 주택 구입을 고려할 때, 예산이 확정되었다면 위치를 결정해야 합니다. 직장인이라면 출퇴근 거리를, 자녀가 있다면 학군을 고려할 필요가 있습니다. 하지만 한정된 예산 내에서 모든 조건을 만족하는 집을 찾기는 쉽지 않습니다. 따라서 우선순위를 정하고, 배우자와 가족 모두의 의견을 반영하는 것이 중요합니다. 다음으로 주택 형태를 결정해야 합니다. 미국에는 싱글하우스, 아파트, 콘도 등 다양한 주택 유형이 존재합니다. 본인과 가족의 생활 스타일에 맞는 주택 형태를 신중하게 선택해야 합니다. ▶에이전트 선정하기 한국에서 공인중개사를 통해 부동산 거래를 하듯, 미국에서는 부동산 에이전트를 통해 부동산 거래를 합니다. 지역에 경험이 풍부한 리얼터를 선택하면 부동산과 관련된 다양한 서비스를 받을 수 있습니다. 특히 첫 주택 구입의 경우, 에이전트와 함께 진행하는 것이 도움이 됩니다. ▶ 예산 범위 확인하기 미국에서 대부분의 주택 구매자는 모기지론을 이용합니다. 특히 금리가 높은 현시점에서는 모기지 계산이 더욱 중요합니다. 모기지 대출의 승인 여부는 다운페이먼트, 소득, 그리고 신용 점수에 따라 결정됩니다. 주택 구입을 고려하고 있다면 최소 6개월에서 1년 전부터 이 요소들을 점검하고 모기지 대출 가능 금액을 파악해야 합니다. 또한, 집 구입 1년 전에는 자동차 구입을 자제하는 것이 좋습니다. ▶사전 융자 승인받기 (Pre-approval) 사전 융자 승인(Pre-approval)은 모기지 대출 가능 금액을 확인하는 과정입니다. 하지만 승인 금액이 실제 대출 금액과 일치하지 않을 수 있기 때문에, 여유 자금을 마련해 두는 것이 중요합니다. 사전 융자 승인을 받지 않고 집부터 찾는 경우가 종종 있는데, 사전 융자 승인이 없으면 오퍼를 넣을 수 없다는 점을 반드시 기억해야 합니다. 따라서 집을 찾기 전에 사전 융자 승인을 받는 것이 필수입니다. ▶집 찾기 및 에이전트 계약 사전 융자 승인을 받은 후에는 본격적으로 주택을 찾기 시작할 수 있습니다. 새롭게 바뀐 부동산 법에 따르면, 바이어는 집을 보기 전에 바이어 에이전트와 ‘Buyer Representation and Broker Compensation Agreement’에 서명해야만 주택을 볼 수 있습니다. 또한, 오픈하우스에 참석할 경우에도 리스팅 에이전트가 제시하는 서류에 에이전트 도움 여부를 기재해야 합니다. ▶문의: (714)909-4433 애니 윤/ 콜드웰뱅커 베스트 부동산부동산 이야기 주택 절차 주택 구입 부동산 에이전트 주택 형태

2024-09-18

[부동산 투자] 커미션 시스템의 변화

몇 주 전부터 각종 언론이나 소셜 미디어를 통해서 캘리포니아의 부동산 에이전트 커미션 문제를 다루는 기사들이 쏟아져 나오기 시작했다. 사실 이 문제는 2022년 미주리의 법원이 부동산 거래에서 구매자가 에이전트에게 직접 커미션을 지불해야 한다는 판결을 내린 것에서 시작됐다. 이 판결은 이후 캘리포니아에서도 유사한 규제를 도입하는 데 영향을 미쳤다. 새 시스템에 따른 장단점을 살펴보겠다. 첫째, 보다 투명하고 공정한 시스템을 구축하기 위해 거래에서의 커미션 구조와 금액을 명확하게 공개하도록 요구한다. 이제는 구매자와 판매자가 거래조건을 명확히 이해할 수 있게 됐다. 둘째, 에이전트의 역할과 그에 따른 보수 구조를 더 명확히 정의하여, 소비자들이 에이전트의 서비스에 대해 더 잘 이해할 수 있도록 한다. 셋째, 커미션이 고정된 것이 아니라 협상 가능하다는 점을 강조했다. 구매자와 판매자가 보다 유연하게 협상할 수 있게 된다. 판매자에게 커미션이 명확하게 공개되는 것이 장점이다. 숨겨진 비용이 없어서 판매자가 예상외의 비용을 피할 수 있는 투명성이 증가한다. 단점으로는 일부 에이전트가 낮은 커미션을 수령하면, 서비스의 질이 저하될 가능성이 있다. 구매자에게 장점은 거래의 모든 비용이 명확히 공개되어 예측 구매가 가능하다는 것이다. 구매자는 에이전트와의 협상에서 더 유리한 조건을 끌어낼 수 있다. 단점으로는 커미션을 협상하고 비용을 직접 조정하는 과정에서 따로 서명하고, 오퍼와 함께 들어가는 서류들이 늘어나서 복잡함이 증가할 수 있다. 새 시스템으로 인해, 이제는 구매자가 에이전트에게 직접 커미션을 지급해야 하므로, 어느 구매자는 비용절감을 위해서 에이전트를 거치지 않고 직접 셀러 측 에이전트를 통해 집을 구매하는 방법도 고려 중이다. 이 방법을 통해서 구매 시에 생길 수 있는 문제들을 미리 짚어보고자 한다. 첫째, 구매자가 직접 거래를 진행할 경우, 경험 부족 때문에 부동산 거래의 복잡성을 잘 알지 못할 수 있다. 예를 들어 계약서의 법적 조항이나 거래 조건 등을 잘못 이해하여 불리한 조건을 받을 수 있다. 둘째, 에이전트들은 시장 동향, 유사 매물의 가격, 최근 거래 사례 등을 잘 알고 있다. 구매자는 이러한 정보를 직접 수집하고 분석하는 데 어려움이 있을 수 있다. 이로 인해 비효율적인 구매 결정을 할 수도 있다. 셋째, 에이전트들은 협상 기술을 갖추고 있지만, 구매자가 직접 협상하려면 추가적인 시간과 노력이 필요할 수 있다. 또한, 계약서 작성 및 기타 서류 작업에 대한 부담이 커질 수 있다. 넷째, 거래 과정에서 법적 문제나 분쟁이 발생할 경우, 에이전트를 통한 중재 역할 또는 전문적인 법적 조언이나 법률 지원을 받는 것이 더 어려울 수 있다. 끝으로, 요즘은 에이전트들이 구매자들에게 주택 쇼잉 전후로 서명을 요구하는 서류들이 있는데, 이것들은 바뀐 시스템으로 인하여 생긴 새로운 법이기 때문에, 에이전트의 설명을 통해, 우려 없이 서명하고, 집 쇼잉을 시작하면 될 것 같다. 드림부동산 캐티 리 ▶문의: (213)254-7718 캐티 리 / 드림부동산부동산 투자 커미션 시스템 커미션 시스템 부동산 에이전트 커미션 구조

2024-09-04

[부동산 투자] 리스팅 에이전트 업무

지난 6월에 이어 이번 7월 칼럼에도 부동산 에이전트가 하는 일, 특히 셀러의 에이전트가 셀러의 집을 제때에 제 가격을 받고 무사히 매매가 완료될 때까지 그 모든 해야 할 일들이 무엇인지 살펴보고 있다. 에이전트가 셀러의 리스팅을 받고 난 후 여러 사전 준비와 메일링, 인터넷 업데이트 등 모든 일이 어느 정도 마무리되면, 집주인과 상의하여, 한 달 중에 1~4회에 걸쳐서 오픈 하우스를 실시하여 고객들이 불편함이 없이 집을 볼 수 있도록 준비한다. 그런뒤에 바이어가 그 집을 맘에 들어 오퍼를 쓰게 되면, 그 오퍼의 가격이 적절한지, 가격이 낮으면 바이어가 다시 받아들일 만큼의 적당한 가격으로 올려서 카운터 오퍼를 보내고, 원 오퍼의 가격이 너무 낮으면 예의 있는 자세로 그 오퍼를 거절한다. 바이어의 크레딧과 수입현황, 그리고 다운 페이먼트로 들어갈 자금을 조사하고, 바이어가 해당 은행에서 그 집의 매매를 위한 모기지 대출이 가능한지 아닌지 예비조사를 한다. 그후 바이어가 결정되면 에스크로를 열게 되는데, 이때부터 셀러의 에이전트가 할 일이 본격적으로 진행되게 된다. 우선 가장 일을 잘하는 에스크로 회사를 선택하여 모든 서류를 준비하게 하고, 역시 일 잘하는 타이틀 회사를 선택하여 그 집에 관한 모든 타이틀상의 문제점을 점검하도록 지시한다. 집의 등기상 현재부터 과거의 모든 기록을 하나하나 점검하여 살피고, 문제가 있으면 즉시 기록을 지우도록 지시하고, 모든 기록이 깨끗해지더라도 집을 팔고 난 뒤 한참 후에 문제가 발생할 수도 있으니까 이를 대비하여 타이틀보험을 적정한 가격에 사도록 집주인에게 설명한다. 또한, 터마이트 검사와 NHD 리포트를 받아 차후 문제의 소지가 없도록 한다. 그다음, 집주인으로부터 이 집을 팔 때, 바이어에게 무엇을 남겨주고 무엇을 남겨주지 않는지, 집에 대해 모든 내용을 서류상으로 바이어에게 밝혀주도록 한다. 집을 팔 때 가장 기본 되는 원칙은, 집에 완전히 고정되어 붙어있는 것들은 모두 매매가격에 포함되어 팔도록 하되, 액자와 고급 샹들리에, 고급 커튼 같은 것은 매매에 포함될 수도 있고, 포함되지 않을 수도 있으니 오퍼가 완전히 맺어지기 전에 셀러와 바이어에게 잘 알려서 차후 양자 간 서로 다툼이 없도록 한다. 현재의 주택에서 최근 3년 이내에 사망한 사람이 있는지, 주택이 관할 되는 HOA에 연락하여 지금 현재 진행 중인 법정소송이 있는지 없는지 알아보고 과거에 있었다면 어떠한 문제가 있었는지 바이어에게 알려주는 것도 매매가 완료되고 난 뒤에 바이어로부터 이전 집주인에게 법정소송이 들어오지 않게 하는 사전대책이 된다. 이러한 모든 내용을 서류화시켜서 모두 바이어에게 보여주고, 페이지마다 바이어의 사인과 이니셜을 받아 확인시켜야 한다. 이 외에도, 바이어의 주택자금대출이 제대로 진행이 되는지, 바이어가 이 집에 대해 인스펙션을 하였는데, 여러 가지 하자 부분을 고쳐달라고 하는데 어떻게 처리해야 하는지 등등 셀러의 에이전트로서 해야 할 일이 실제로 너무 많다. 법적으로 셀러가 다치지 않게끔 보호하는 일을 포함한 이러한 모든 것들을 책임지고 진행하고 끝까지 아무 문제 없이 깔끔히 마무리 짓는 것이 셀러의 에이전트가 해야 할 일들이다. ▶문의:(661)373-4575 제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산 투자 에이전트 리스팅 리스팅 에이전트 부동산 에이전트 모두 바이어

2024-07-17

주택 구입자 페어 개최…가든그로브, 오는 13일

가든그로브 시가 오는 13일(토) 주택 구입자를 위한 ‘홈 바이어 리소스 페어(Home Buyer Resource Fair)’를 개최한다. 행사는 오전 10시부터 오후 2시까지 가든그로브 커뮤니티 미팅센터(11300 Stanford Ave)에서 무료로 진행된다. 모기지 융자 회사, 주택 관련 기관, 단체, 부동산 에이전트 등이 주택 구입에 관한 다양한 정보를 제공한다. 다운페이먼트 보조, 주택 구입 절차, 크레딧 점수 관련 준비에 관한 설명도 들을 수 있다. 등록은 웹사이트(ggcity.org/homebuyer-day)에서 할 수 있다. 문의는 전화(714-741-5131)로 하면 된다.가든그로브 구입자 주택 구입자 가든그로브 커뮤니티 부동산 에이전트

2024-06-30

[부동산 투자] 부동산 에이전트의 커미션에 관하여

부동산 커미션은 주택 및 건물인 경우 거래 총금액의 5~6%, 비즈니스 혹은 대지인 경우 거래금액의 8~10%로 정해져 있다. 다만, 이는 반드시 지켜야 할 고정된 비율이 아니라 셀러와 에이전트 간에 협의로 그 비율을 조정할 수 있다. 이 금액은 셀러 측 에이전트와 바이어 측 에이전트 커미션의 총액으로 지금까지는 셀러가 모두 부담하였는데, 오는 7월 중순부터는 셀러는 셀러 측 에이전트에게만 지급하면 된다. 즉, 주택의 경우 매매대금의 2.5~3%만 지급하면 된다. 또한, 바이어 측 에이전트에게는 셀러가 반드시 지급해야 할 의무가 없어지므로, 셀러가 아닌 바이어가 2.5~3%의 금액을 지급하게 될 것으로 보인다. 그러나, 집이 팔리지 않고 장기간 시장에 나와 있을 경우에 한해서는 협의를 통해 셀러가 지불할 수도 있다. 100만 달러의 건물인 경우 셀러 측과 바이어 측의 커미션이 각각 2.5%라고 보면 양측의 에이전트들에게 각각 2만5000달러씩 지불해야 한다. 100만 달러의 땅인 경우에는 총 커미션 8%인 경우, 각각의 에이전트에게 4%, 즉 4만 달러의 커미션을 내야 한다. 에이전트가 이러한 커미션을 받기 위해서는 몇달 혹은 1년 이상 걸리는 경우도 있지만, 많은 사람이 부동산 에이전트라는 직업에 매력을 느끼는 이유가 여기 있는 것 같다. 일반 고객은 부동산 에이전트가 하는 일이 무엇이길래 이렇게 큰 매매 수수료를 받는지 잘 모를 것이다. 이에 에이전트가 하는 일이 뭔지, 특히 셀러의 에이전트, 즉 리스팅 에이전트가 하는 일을 중심으로 한번 알아보자. 우선 에이전트가 셀러의 리스팅을 받고 나면, 집주인과 상의하여 현재의 집이 바이어의 맘에 들 수 있도록 그 집의 내부구조와 가구 배치 등에 관해 조언한다. 그다음 그 집을 시장에 내어놓은 지 한 달 이내에 매매에 들어가기 위해 사전 시장가격조사를 하고 CMA기법(Comparable Market Analysis)를 통해 과거 6개월간 그 동일지역에 팔렸던 매물들, 현재 에스크로에 들어간 매물들, 취소되었던 매물들, 현재 시장에 나와 있는 매물들을 모두 살펴보고 그 집들의 모든 특성을 하나하나 살펴본다. 그 후 지금 고객의 집을 얼마에 시장에 내놓으면 바로 팔릴지 그 가격을 정하여 셀러에게 보고한다. 가격이 결정되면 집안의 모든 부분의 사진을 촬영하고 외부는 드론을 사용하여 집 주변 조감사진을 제작하고, 동영상과 3D 투어까지 제작한다. 그리고 그 지역을 중심으로 메일을 수백장 보내어서 리스팅 사실을 홍보한다. 또한, 신문광고에 게재하여 모든 지역의 독자들이 알 수 있게끔 광고를 하고, 각종 웹사이트에 본 리스팅에 올린다. 그 후 오픈 하우스를 개설하는데 더 자세한 내용은 다음 주 칼럼에서 계속하겠다. ▶문의:(661)373-4575 제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산 투자 에이전트 부동산 에이전트 커미션 부동산 에이전트 부동산 커미션

2024-06-19

[부동산 이야기] 에이전트 중개 수수료

부동산 에이전트의 중개 수수료는 일괄적으로 정해진 것이 아니라 통상적으로 셀러와 리스팅 에이전트 간의 협의에 의해 해당 부동산 매물의 상태, 시장상황 등을 고려해 매매가격을 정하고 매매가격의 수수료를 결정했다. 적게는 3~4% 보통 5~6% 정도로 셀러와 리스팅 에이전트간에 계약을 채결하고 그 수수료를 리스팅 에이전트와 바이어 에이전트 간에 나누는 방식이 지난 수십년간 이어진 관행이다. 하지만 2020년 소비자단체가 미주리 주 연방법원에 접수한 집단소송으로 인해 오래 전부터 지급돼 오던 부동산 중개 수수료 지급방식이 공정거래를 해치고 있다는 소송이 시작되면서 전국부동산업계의 중개 수수료 책정이 달라져야 한다는 이슈가 시작되었다. 이번 집단소송의 원고인 소비자단체는 전국부동산중개인협회(NAR), MLS(Multiple Listing Service) 20곳, 대형 부동산 중개 프랜차이즈 업체인 리얼 에스테이트, 홈서비스 오브 아메리카, 리맥스, 캘러 윌리엄스 등을 피고로 세웠다. 셀러에게 모든 부동산 중개 수수료 부담을 주고 지급하도록 유도해온 점이 반독점 법에 위반된다는 주장과 셀러가 지급하는 중개수수료를 리스팅 에이전트와 바이어 에이전트가 분배하는 행위 역시 불공정행위라는 주장도 포함되었다. 지난 해 10월 미주리 주 연방법원 배심원단은 NAR과 홈서비스 오브 아메리카, 캘러 윌리엄스 등 대형 부동산 중개업체들이 협의해 부동산 중개 수수료를 인위적으로 부풀린 혐의가 인정된다고 판결했다. 결국 반독점 법을 위반했다는 이유로 약 50만 명의 셀러에게 18억 달러의 손해배상금을 지급하라는 판결이 내려졌다. 판결이 나기 전 리맥스와 애니웨어 리얼에스테이트 등은 이미 1억4000만달러를 원고 측에 지급하기로 법정 밖 합의를 체결했고 지난 3월 NRA측은 4억 1800만 달러의 합의금 지급에 합의했다. 부동산 에이전트 수수료 관련 소송은 주택가격이 낮았고 주택매물정보공유가 취약했던 오프라인 시대의 관행에서 주택가격이 크게 상승하고 온라인 정보공유가 보편화 된 현 상황에서 부동산 에이전트 중개수수료의 변화가 필요하다는 시대적 상황도 고려된 것으로 판단된다. 연방법원의 최종판결을 앞두고 있는 상황에서 변화되는 새 규정은 빠르면 오는 7월부터 시행될 예정인데 새 규정이 시행되면 기존의 5~ 6% 수수료율은 사라지고 대신 절반수준인 3%대 수수료율이 자리잡을 것으로 예상된다. 그렇다면 부동산 시장에 어떤 변화가 발생할까? 가장 먼저 높은 수수료가 낮아지면 주택가격이 하락하고 매매가 증가할 것으로 예상되나 많은 부동산전문가들에 따르면 리스팅 가격은 수수료에 영향을 받기보다는 절대적으로 수요와 공급에 의해서 결정되는 만큼 수수료 인하는 리스팅 가격에 큰 영향을 주지 않을 것으로 예상한다며 셀러의 수익증대에만 기여하게 될 것이라는 주장도 있다. 새 규정이 시행되면 바이어는 계약서를 작성하고 바이어 측 에이전트와 수수료 지급합의를 해야 할 것으로 예상되기 때문에 어떤 형태로든 바이어의 부담이 늘어날 것으로 예상된다. 바이어는 에이전트를 고용하거나 재산보호를 위해 쇼잉과 오퍼작성, 인스펙션을 통한 셀러와의 원만한 합의 등을 선택해서 받는 맞춤형 서비스 시장이 넓어질 것으로도 예상된다. MLS를 통한 중개 수수료 제시행위도 금지 될 것이며 리스팅 에이전트가 셀러와 바이어의 듀얼 에이전트 역할을 하는 것이 크게 증가할 것으로 예상된다. 하지만 듀얼 에이전트는 셀러와 바이어 중 한 쪽으로 무게중심이 이동 될 수 있기에 법정분쟁이 크게 증가 할 수 있는 가능성도 있다. 전홍철 WIN Realty & Properties. ▶문의: (213)500-5589 전홍철 WIN Realty & Properties부동산 이야기 에이전트 수수료 리스팅 에이전트간 부동산 에이전트 바이어 에이전트

2024-06-18

[부동산 가이드] 실패의 교훈

돌아가신 남문기 회장이 평소에 자주 해주시던 말씀이 있다. “부동산은 사려고 기다리지 말고 사놓고 기다려야 한다”라고. 부동산 시장 가격이 형성되는 것에는 여러 가지 상황이 복합적으로 반영되어서 호황이기도 하고 불황이라고 하기도 한다. 그리고 불황이라고 했던 시기가 지나고 난 후에는 부동산 가격은 10년 전보다, 5년 전보다 올랐다. 그리고 그때 그 집을 샀으면, 그때 그 건물을 샀으면 하는 후회를 맛본 경험이 있을 것이다. 우리가 살면서 후회하지 않고, 피하고 돌아가고 싶은 것이 있다면 바로 실수와 실패일 것이다. 하지만 한 가지 명심해야 할 것은 이 실수와 실패는 똑같은 상황을 반복하지 않게 해주는 소중한 경험이다. 대부분 사람은 잘못하면 그 사실을 외면하고 덮어두려고 하는 성향이 다분하다. 아픈 상처를 다시 기억하고 싶지 않을 뿐 아니라 그 원인의 규명이나 실패를 깊이 들여다보고 평가하는 일이 즐겁지 않기 때문이다. 그러나 실패의 교훈은 가장 가까이에 있는 엄격한 교사가 될 수 있다. 성공의 길은 여기에 있다. 실패의 효용성을 아는 사람은 실패가 실패로 보이지 않고 성공으로 나아가는 역전의 길로 만들 수 있다. 어제의 성공에 만족하며 계속해서 과거의 방법을 그대로 사용한다면 더 높은 곳으로 오를 수는 없다. 부동산은 누가 오래 했느냐가 중요한 것이 아니고 누가 더 많은 거래를 성사시켰는지가 고객에게도 중요하며 본인에게도 중요하다. 그만큼 완성도 있는 경험을 높이 사기 때문이다. 부동산을 사겠다고 5년 전 왔던 사람이 지금도 여전히 가격이 내리기를 기다리며 같은 방법으로 같은 매물을 찾고 있다. 얼마나 답답한지 그때 그 매물들은 이미 2~3배가 올라 있지 않은가. 만약 그때 부동산을 샀다면 만족할 만한 이익을 얻을 수 있었을 텐데, 기다리기만 하는 것이 현명한지 반문하고 싶고, 그 사람은 이제 사고 싶어도 못산다. 이자율이 내려가겠지, 불경기가 와서 가격이 내리겠지 하면서 기다리다가 실패할까 봐 망설이면서 지금까지 온 것이기 때문이다. 우리가 걸어온 삶을 되돌아보면 실패에 대한 두려움으로 얼마나 많은 도전을 포기해 왔는지, 그 결과 얼마나 새로운 경험을 했는지, 얼마나 새로운 교훈을 얻었는지, 또 그 결과로 얼마나 큰 손실을 가져왔는지 자문해 볼 필요가 있다. 부동산 에이전트라는 직업도 마찬가지다. 기왕에 시작했으면 어떤 방법이든 남을 기만하거나 속이지 않는 범위 내에서 적극적이고 열정적으로 도와주어서 성공의 열매를 따내야 한다. 물론 모든 에이전트가 탑 에이전트가 되지는 못한다. 그래서 성공한 자는 그 어떤 직업보다 확실한 직업이 될 수 있다. 기회가 드물면 드물수록 선택을 신중히 해야 한다. 선택되면 실패를 줄이기 위해서라도 최선을 다해야 한다. 노년에 후회 없이 자랑스럽게 되돌아본 과거를 만들기 위해 이제 여유로운 마음으로 새로운 세계로 도전하는 청사진을 그려보자. 실패의 확률이 높은 엄청난 일을 시도하려고 할 때 두려움이 앞선다. 도전하는 자만이 성공이란 성취감을 맛볼 수 있고 그 도전에 성공할 수 있다. 2023년에 못한 일들은 2024년에는 꼭 도전하고 이루는 한 해가 되시기를 바란다. ▶문의: (562)824-4989 제니 남 / 뉴스타부동산 대표부동산 가이드 교훈 에이전트 부동산 에이전트 부동산 시장 부동산 가격

2023-12-27

매물 부족·거래 둔화에 부동산 사기 증가세

부동산 업계가 높은 모기지 이자율, 매물 부족, 거래 둔화 등의 어려움을 겪고 있는 가운데, 이 틈을 노린 부동산 사기가 급증한 것으로 나타났다. 야후파이낸스는 최근 저당이 잡혀있지 않거나 빈 건물과 토지 등의 부동산 주인을 사칭해 부동산 에이전트와 구매자들의 거래금을 갈취하는 부동산 사기가 폭증하고 있다고 전했다. 지난해 연방수사국(FBI)은 부동산에 관련된 총 1만1727건의 신고를 접수했다. 추정 피해액은 3억9600만 달러로 지난 2020년 대비 86%나 증가했다. 올해 초 연방 비밀경호국(USSS)도 저당이 잡혀있지 않고 비어있는 부동산을 타깃으로 한 부동산 사기가 급격히 증가했다며 관련 주의보를 내리기도 했다. 부동산 셀러를 사칭한 사기 시도 자체도 크게 늘었다. 전자 사기 보호 서비스 업체 서티파이디(CertifID)의 설문조사 결과에 의하면 부동산 업계 전문가 중 77%는 지난 6개월간 셀러를 사칭하는 사기가 늘었다고 답했다. 전체의 54%는 해당 기간 최소 한 번의 사칭 사기 시도를 경험했다고 밝혔다. 알려진 사기 수법을 보면 이들은 건물이 비었거나 관리자가 상주하지 않는 부동산을 주 대상으로 삼았다. 사기범들은 온라인 등에서 쉽게 구할 수 있는 부동산 토지 관련 자료를 습득해 그럴듯하게 실제 주인처럼 행사하면서 부동산 임대 또는 매매를 했다. 특히 대면보다 전화나 이메일을 통한 거래를 선호하며, 판매가를 시세보다 일부러 낮게 부르는 대신 출금 후 잠적하기 쉬운 전액 현금 거래를 유도하는 식이다. 부동산 업계가 높은 모기지 이자율 등으로 주택소유주들이 집을 내놓지 않아 매물이 부족하고 가격이 치솟은 상태라는 점을 악용한 것이다. 최근 부동산 거래가 줄어든 에이전트들과 저렴한 가격의 부동산을 구매하려는 바이어들이 이들의 주 타깃이다, 서티파이디의 타일러 애덤스 최고경영자(CEO)는 “최근 부동산 거래 건수가 급감한 에이전트들은 이와 같은 얕은 수법에도 쉽게 현혹될 수 있다”며 “선취권이 없고 거주자, 관리인이 없는 비어있는 부동산이 특히 취약하다”고 말했다. 한편 전문가들은 이 같은 사기를 벌이는 사칭범들의 특징을 공유하며 에이전트들과 주택 구매자들의 주의를 당부했다. 주로 ▶가격이 일반 시세보다 크게 저렴하거나 ▶전액 현금 거래를 집요하게 요구하고 ▶판매 표지판을 설치하는 것을 꺼리며 ▶타주 또는 해외 체류를 이유로 이메일이나 전화로 거래 진행을 원하거나 ▶필요 이상으로 거래를 독촉한다면 한 번쯤 사기를 의심해볼 필요가 있다고 조언했다. 우훈식 기자 woo.hoonsik@koreadaily.com사기 부동산 부동산 사기 사기 정황 부동산 에이전트

2023-12-25

[부동산 가이드] 부동산 에이전트와 고객

항상 즐거움의 연속이라면 거짓이겠지만 가능하면 기쁨 속에 많은 날을 보내려고 노력한다. 조그마한 일이나 큰일이나 기쁨과 슬픔을 동반하기 때문에 운명이려니 하면서 말이다. 아무리 말을 해도 지나치지 않는 것이 있다면 정직과 최선이란 것이다. 부동산 속에 묻힌지도 꽤 많은 세월이 흘렀다. 가장 안타까운 것이 있다면 노력 없이 돈을 벌려는 자세다. 이 직업은 프로페셔널에 속한다. 적어도 라이선스를 가진 날부터는 공인에 속한다. 공인에 따르는 필수적인 것이 있다면 공신력이다. 그리고 본인 레퓨테이션(Reputation)의 관리이다. 경력과 경험도 중요하지만, 각 에이전트의 태도도 중요하다. 아무것도 아닌 것 같은 복장에서부터 태도·언행·자세 모든 것이 연관되어 있다고 본다. 나는 이 직업을 선택한 후 한 번도 후회한 적은 없다. 수많은 스트레스와 힘겨운 전쟁도 했지만, 최선의 결과를 얻으려고 노력한다. 손님에게 많은 것을 기대한다는 것은, 나에게만 있어야 한다는 것은, 나를 통해서만이 집이나 건물을 사야 한다는 것은 반응 없는 독백에 지나지 않는다. 최선을 다해야만 한다는 절대감이 필요한 직업이며 승부욕이 있어야 한다. 영원한 바이어도 영원한 셀러도 없다는 것을 우리는 알고 있어야 한다. 고객의 유형을 크게 두 부류로 나누면 하나는 출근할 때나 퇴근할 때 자기가 왔던, 갔던 길만 택해서 다닌다고 한다. 쉽게 말하면 융통성이 없고 믿으면 계속 한 길을 고집한다는 것이다. 몇 푼의 이익에 집착하지 않고 믿음을 상당히 중요시하는 사람이다. 반면에 다른 하나는 여기저기 자기 멋대로 움직인다. 도대체 한곳에 정체한다는 것은 우스운 일이고 몇 푼만 싸다면 아무 데나 문의한다. 같은 집을 확인이나 하듯이 이 브로커 저 브로커, 마음대로 공짜라 생각하고 써먹고 ‘For Sale By Owner’가 더 싼가 싶어서 해보다가 중단하고 시장 유통질서를 마음대로 흐린다. 물론 다 그런 것은 아니지만 몇 번 스쳐 간 일들이다. 세상사 다 그러려니 하지만 씁쓸하다. 그래서 가훈을 '그러려니'라고 하고 싶을 때도 잦다. 가만히 잠자리에 들려고 전등불을 끄면 이것저것 떠오르는 것은 나쁜 것뿐이다. 좋은 것은 쉽게 잊기 마련이어서인가 보다. 이럴 때도 '그러려니' 하고 잠에 빠진다. 정말 바이어들과 셀러들에게 원하는 것이 있다면 특별한 경우를 제외하고 한 사람과 하나의 프로젝트를 설정하면 끝날 때까지 열심히 믿고 밀어주라는 것이다. 그것이 자기 자신을 위한 것이기 때문이다. “의심스러운 사람 쓰지 말고 쓰고 있는 사람 의심하지 말라”는 것은 경영철학에서도 나오는 말이다. 사회가 새롭고 깨끗해지기 위해서는 서로의 도움과 믿음이 중요하다. 에이전트를 고르기 전에 꼭 생각해 보라는 것이다. 누구를 고용해야만 이익이 될 것인가를. 고객도 천차만별이지만 에이전트도 천차만별이다. 열심히 일하는 자를 일단 뽑은 후에 많은 상의를 하면 된다. 그리고 고마운 마음을 서로 간직하자는 것이다. ▶문의: (562)824-4989 제니 남 / 뉴스타부동산 대표부동산 가이드 에이전트 부동산 부동산 에이전트 시장 유통질서 sale by

2023-11-01

주택융자 세미나…최대 10만불 지원 등…부동산 에이전트 대상

한인 부동산 에이전트들을 대상으로 한 주택융자 세미나가 열린다. 중앙일보와 비영리단체 샬롬센터가 함께하는 제18회 주택융자 세미나가 오는 26일 LA한인타운 아로마 5층에 위치한 더원에서 열린다. 행사 시간은 오전 9시 30분부터 11시 30분까지다. 4년 만에 다시 오프라인으로 진행되는 이번 세미나는 최근 부동산 시장 거래 둔화로 고민이 많은 한인 부동산 에이전트가 대상이다. 샬롬센터 측은 “높은 모기지 이자 시대에 낮은 이자로 대출을 받거나 다운페이먼트 보조를 활용할 수 있는 다양한 방법들이 집중적으로 소개될 것”이라며 “부동산 에이전트가 이런 유용한 정보를 제공하면 예비 바이어에게는 물론 본인 비즈니스에도 도움이 될 것”이라고 설명했다. 이날 세미나에는 연방 주택도시개발부(HUD), 페어하우징, 오렌지카운티 하우징 등 관련 부처에서 강연자가 나서서 다양한 주택 구매 혜택 및 부동산 거래 시 주의사항 등에 대해서 교육할 계획이다. 뱅크오브아메리카, 웰스파고, US뱅크 등 대형은행들도 다운페이먼트 보조와 주택 융자 프로그램 등 예비 바이어에게 실질적으로 도움이 될 수 있는 각종 정보를 제공할 계획이다. 특히 이번 세미나는 주택의 실거래 가격을 낮출 수 있는 주 정부의 무이자 프로그램인 드림포올, 위시그랜트 등의 정보도 준비됐다. 세미나는 사전 접수를 마친 이들을 대상으로 진행된다. 참석을 희망하는 부동산 에이전트는 QR코드를 스캔하거나 이메일(promo.koreadaily@gmail.com)로 접수할 수 있다. 우훈식 기자 woo.hoonsik@koreadaily.com주택융자 에이전트 주택융자 세미나 부동산 에이전트 한인 부동산

2023-10-12

[부동산 이야기] 바람직한 부동산 에이전트

과거 서브프라임 사태 이후에 다시 부동산 시장이 지속해서 활황 국면을 보이자 다시 부동산 라이선스를 획득하는 비율은 증가세를 보였다. 부동산을 중개하는 사람은 한 개인의 가장 큰 자산인 부동산을 다루는 직업을 가진 사람들이다. 이들은 꾸준히 노력하고 자기의 말에 최소한의 책임은 질 줄 알아야 하는 이들이다. 최종 결정은 구매자의 몫이고, 그 결과 역시 구매자가 지고 가야 할 짐이라고는 하나 구매자가 결정을 내리는 데 있어서 구매자의 입장에서 한 번 더 올바르게 결정할 수 있도록 진심으로 조언을 해주는 것이 에이전트로서 도리다. 많은 손님이 에이전트에게 부동산에 관한 다양한 질문을 한다. 주택에 대한 자잘한 내용부터 향후 부동산 전망에 이르기까지 다양한 의견을 묻는다. 부동산 전망에 대한 의견을 물어보면 직업에 진심인 에이전트는 현재 상황에 대해서 많은 조언을 해주되 개인의 의견보다는 항상 주변 움직임과 전반적인 데이터들을 바탕으로 설명하려고 노력한다. 그 이유는 누구도 시장이 향후 어느 쪽으로 움직일지는 장담할 수 없고 어느 시기가 부동산 구매 적기인지 명확하게 알 수 없기 때문이다. 그래서 이러한 질문을 받을 때, 정직한 에이전트는 가격이 오르고 내릴지에 관한 답보다는 가장 먼저 그 손님이 주택을 구매하는데 페이먼트의 부담이 있는지, 지금 사려고 하는 주택을 어느 정도 보유할 계획이 있는지를 먼저 확인하고 그에 합당한 매물들을 추천하는 에이전트들이다. 또한 구매자들이 매물을 볼 때 객관적인 시각에서 판단할 수 있게 도움은 줄 수 있도록 손님들에게 부동산의 장단점에 대해 여러 방면으로 설명하곤 한다. 지난 2002년에서 2007년까지는 실제로도 많은 사람이 부동산으로 이익을 본 것이 사실이다. 많은 에이전트 역시 부동산을 사면 무조건 돈을 버는 것처럼 광고하며 고객의 경제 여건보다 무리한 구매를 부추겨 부동산을 소유하게 했다. 당시 때로는 일부 손님들과 에이전트들은 예산보다 큰 집을 사려고 하는 바이어들을 만류하는 에이전트들을 소심하고 무능한 에이전트라고 생각할 정도로 비이상적인 부동산 시장이 형성돼 었었다. 그러나 지금과 같은 부동산 침체로 인해 이러한 ‘묻지 마’ 투자를 부추긴 에이전트들은 신뢰를 잃고 서서히 사라져 더는 볼 수 없는 경우가 많다. 지금도 서브프라임 이후에 라이선스를 획득한 에이전트 중에 일부는, 이때와 마찬가지로 부동산이 무조건 황금알을 낳는 거위인 것처럼 포장해서 말을 하고 손님에게 무리한 구매를 부추기는 이들이 종종 있다. 모든 세일즈와 같이 부동산 에이전트란 직업을 가진 사람들은, 커미션을 받고 생활해 나가는 사람들이다. 남을 속여서 돈을 갈취하는 사람이 아니라 당당히 일하고 노력해서 정당한 대가를 가져가는 직업이다. 지난 역사가 보여주듯 정직하고 성실한 에이전트만이 오랫동안 손님에게 각인되어 장수할 수 있다. 부동산 구매를 앞둔 예비 구매자들은 눈앞의 단순한 이익만을 보지 말고, 한 가정의 재산을 내 재산처럼 생각해 손님들에게 도움을 줄 수 있게, 더욱더 노력하고 공부하며 책임감을 갖고 일하는 에이전트를 찾아야 할 것이다. ▶문의: (818)357-7694 에릭 민 / 드림부동산 부사장부동산 이야기 에이전트 부동산 부동산 에이전트 부동산 구매 부동산 라이선스

2023-10-11

[부동산 투자] 부동산 에이전트 면허 취득 방법

부동산은 비교적 안전하게 부를 축적하는 방법이다. 부동산 매매를 도와주는 부동산 에이전트 역시 매력 있는 직업이다. 특히 최근에는 대학을 갓 졸업한 젊은 세대들의 관심이 많아지고 있다. 경쟁력을 갖춘 에이전트가 생겨나는 것은 부동산 업계가 진화하는 과정이다. 과거 부동산 면허를 신청할 경우 영주권이나 시민권 사본을 포함해야 했으나 2015년 1월 1일 이후부터는 이 조건이 삭제됨에 따라 합법적인 거주자라면 영주권이 없어도 면허 취득이 가능해졌다. 먼저 부동산 면허를 취득하려면 부동산 원론(Real Estate Principle)과 부동산 실무(Real Estate Practice) 필수 과목 2개와 선택 과목 중 하나를 포함해 총 3개 과목을 수료해야 한다. 한인타운에 있는 부동산 학교에서 수업을 듣거나 커뮤니티 컬리지, 온라인 강의 등을 통해 공부하는 방법도 있다. 부동산 학교들을 추천하는 이유는 한국어로 수강하기 때문에 생소한 부동산 전문 용어들을 이해하는 데 도움이 되며 상대적으로 단기간에 수료증을 받을 수 있는 이점이 있다는 것이다. 수료증을 받은 후에는 가주 부동산국 웹사이트에서 필요 서류를 내려받아 작성하여 수료증 원본과 신청비를 같이 보내면 2~3개월 정도의 심사를 거쳐서 시험 날짜를 잡을 수 있다. 이때 지문 조회도 같이 보내면 한꺼번에 서류 심사를 진행하므로 시간을 절약할 수 있다. 지문 조회는 가까운 경찰서나 우체국 또는 일부 사설로 운영되는 조회 업체에 가면 자동으로 그 정보가 부동산국으로 보내진다. 부동산 에이전트는 손님의 재산을 관리하는 직업인 만큼 신원 조사가 엄격하다. 만약 최근 10년 사이에 음주운전이나 범죄 기록이 있다면 그 사실을 빠짐없이 신청서에 기재해야 한다. 실제로 음주운전 기록을 실수로 누락해서 시험에 합격하고도 1년 넘게 기다리는 경우도 있다. 서류 심사가 끝나서 편지나 이메일로 통지서가 오면 원하는 날짜의 시험 시간을 예약할 수 있다. 시험은 총 150문제이며 이 중 70%인 105문제 이상 맞추면 합격이다. 시험은 떨어지면 언제든지 다시 날짜를 잡아서 재시험이 가능하지만, 비용으로 60달러를 추가 지불해야 한다. 시험은 무작위로 선택된 문제를 3시간 30분 정도 안에 풀어야 한다. 시험장에는 휴대전화나 계산기 등은 가져갈 수 없으며 운전 면허증 등 신분증을 반드시 지참해야 한다. 시험의 합격 여부는 시험을 마치고 시험장을 나오는 순간 바로 알 수 있다. 부동산 에이전트로 일하기는 결코 쉬운 일이 아니다. 모든 세일즈 업계가 그렇듯이 상위 20%의 에이전트가 전체 일의 80%를 한다고 생각한다. 이렇게 되면 나머지 80% 중에선 에이전트가 중간에 포기하는 경우가 생기기도 한다. 하지만 손님의 재산을 축적하는 데 도움을 주고, 더 나아가 한인사회의 성장에 조금이라도 기여한다고 자부하고 일을 한다면 성공한 상위 20%의 에이전트가 내가 되지 못할 이유는 없다. 누구든지 자신이 하는 일에 열정을 갖고 도전한다면 그 꿈은 반드시 이루어질 거로 생각한다. ▶문의:(310)227-0066 케네스 정 / 드림부동산대표부동산 투자 에이전트 부동산 부동산 학교들 부동산 에이전트 부동산 면허

2023-08-23

[부동산 가이드] 내집 마련 준비

금리 인상에 따른 모기지 이자율 상승 등의 주택 시장의 악재가 진행되고 있는 현재, 가격은 내려가지 않고 있다. 매물 가격은 지역마다 다르지만, 현재 지역 상승으로 이어질 전망이어서, 언제 안정화를 찾게 될지 도무지 가늠되지 않고 있다. 고객들과 대화하다 보면 다들 하나같이 “집이 없네”라며 한숨만 쉬고 있다. 살만한 집도 없고, 괜찮은 집은 모두 오버나 멀티 오퍼로 당첨에 확률조차 낮아진 상태라고 한다. 아마도 공급 부족이 계속되는 한 다른 어떠한 영향도 주택 시장의 가격 상승은 계속될 듯 보인다. 이럴 때일수록 바이어들은 미리미리 준비해서 기회를 잡아야 할 것이다. 그중에 준비되고 있어야 하는 것 중 가장 큰 이슈가 되고 있는 크레딧 관리다. 크레딧 관리는 항상 생활화해야 하며 융자 진행에서 변수가 되는 것이 항상 크레딧이기 때문이다. 융자를 받기 위해서 다운페이, 클로징 비용, 비상 자금 등이 필요한데 융자는 은행에서 직접 할 수도 있고, 융자 브로커의 도움을 받을 수도 있다. 융자 전문가들은 바이어의 재정 상태를 확인해 보고 (크레딧, 자산, 수입 등) 어떤 조건에서 얼마까지의 집을 살 수 있는지 계산해 준다. 그러나 현실적으로 융자 준비를 마친 상태에서 부동산 에이전트를 만나는 바이어들이 그렇게 많지는 않다. 융자 준비를 돕는 것도 우리는 중요한 부동산 업무의 일부로 생각한다. 또한 성공적인 주택 구매의 가장 중요한 열쇠라고 생각된다. 함께 집을 잘 고르는 기술, 오퍼를 잘 쓰는 기술, 좋은 매물을 놓치지 않는 기술, 융자를 잘 받는 기술에 더해서 본인의 운도 좋으면 이것이 최상의 주택 바잉 시나리오일 것이다. 집도 인연이라 생각하는 필자는 내 집 마련에 준비가 잘되어 있다면 바이어에게 딱 맞는 좋은 집은 꼭 나온다고 믿고 있다. 이사를 생각하거나 은퇴 지역을 찾고 있다면 믿을만한 바이어 에이전트를 구하고 신뢰할 수 있는 관계를 쌓아 나가야 한다. 고객들이 질로우나 레드핀 또는 리얼터 닷컴 등을 통해, 많은 매물 정보를 보는 것은 비교 차원에서는 좋지만, 오픈 온라인 정보는 정확하지 않을 수도 있다는 점을 염두에 두어야 한다. 절대 믿지 말아야 하는 정보인데도 셀러와 바이어에게 의존도가 너무 높아지고 있다. 그렇기 때문에 바이어들은 현시점에 딱 맞지 않는 가격 정보를 가지게 된다. 현재 시장을 잘 파악하고 있는 좋은 에이전트를 만나야 좋은 가격에 집을 팔 것이고, 어려운 현 마켓 속에서 좋은 매물을 골라 좋은 가격으로 딜을 해서 사야 하니, 좋은 에이전트를 만나는 것이 가장 중요하다고 생각한다. 탐색할 때는 온라인 정보를 자세히 리서치하는 것이 중요하지만, 주택을 사는 시점에는 그 지역을 잘 아는 바이어 에이전트가 필요한 것이다. 모든 조건을 만족하는 부동산을 찾기는 쉽지 않다. 특히 요즘 같은 마켓은 더더욱이 그렇다. 바이어의 준비는 조건의 준비이고 매물검색부터 마지막 열쇠의 전달까지 많은 과정을 전문 에이전트가 하기에 믿고 맡긴다면 내 집 마련에 필승이 될 것이라고 생각된다. ▶문의:(213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 가이드 내집 에이전트 바이어 에이전트 기술 융자 부동산 에이전트

2023-07-05

[부동산 가이드] 인스펙션의 중요성

모든 부동산의 상태는 겉으로만 보아서는 정확히 알 수가 없다. 부동산 에이전트는 보이는 것에 대해 여러 의견을 제시할 수는 있지만, 새로 지은 건물이라고 할지라도 부동산의 상태에 대하여 전문가를 요청해서 자세하게 알아보아야 한다. 보통 집들(Residential)인 경우 바이어는 집의 상태가 어떤지 알아볼 수 있는 시간을 가지게 된다. 이를 인베스티게이션 컨틴전시(investigation Contingency)라고 한다. 보통은 17일이 주어진다. 이때 바이어는 부동산의 컨디션이 어떠한지에 대해 전문인을 불러 꼼꼼하게 확인해야 한다. 하나, 지붕의 상태를 확인한다. 우리가 직접 올라가서 볼 수는 없지만, 지붕의 컨디션은 부동산에서 확인해야 하는 매우 중요한 장소이다. 캘리포니아는 비가 적고, 해가 강하기 때문에 만약 문제가 있다고 해도 비가 자주 오는 12월, 1월 2월을 제외하고는 알기가 힘들기 때문이다. 하지만 지붕에 문제가 있더라도 그때그때 미루지 않고 해결한다면 큰 공사를 피할 수도 있다. 둘, 플러밍 문제를 확인하자. 어떤 경우에는 물이 새는지도 잘 모르는 경우가 있다. 만약 수도료(Water Bill)가 평소와 다르다면 왜 그럴까 의문을 가져 봐야 한다. 변기에 물이 졸졸 새고 있는데도 전혀 불편하지 않은 테넌트도 있다. 별것 아닌 것 같아도 이는 물값에 많은 영향을 준다. 요즘은 피지컬 인스펙션(Physical inspection)뿐만 아니라 하수도 인스펙션(sewer inspection)도 같이하는 것이 좋다. 수영장이 있는 경우는 수영장 검사(Pool inspection)도 소홀히 하지 말자. 셋, 절수 배관 시설(Water Conserving Plumbing Fixture)이 무엇이냐는 질문을 받는다. 절수 배관 설비란 새로 건설된 부동산에 적용되는 현행 건축 기준이다. 2017년부터 시작되었고, 1994년 이전에 지어진 개인주택의 주인은 절수 배관 설비를 해야 하도록 법적으로 의무화하게 되었다. 2014년 이전에 지은 멀티 패밀리도 역시 절수설비로 하여야 한다. 자세한 문의는 보강공사(Retrofit) 업체와 의논하자. 넷, 방 숫자와 건평 등을 확인하도록 하자. LA의 경우에는 타이틀 상의 방 숫자가 현재 건물과 다른 경우들이 많다. 그런 부동산을 사서 오랜 기간 거주한 셀러들도 많이 있다. 무조건 안 좋은 것도 좋은 것도 아니다. 바이어는 정확히 알아야 한다는 것이다. 어떤 경우 감정이 제대로 나오지 않는 경우도 있기 때문에 시에서 받은 서류들을 살펴보도록 하자. 다섯, 집에 대해 잘 몰라도 바이어는 꼭 인스펙션하는 날에 참석해야 한다. 에이전트가 알아서 해줄 거라고 생각하는 것은 절대 금물. 이상형을 만나는 것이 어려운 것처럼 맘에 드는 집을 찾기란 쉬운 일이 아니다. 또한 모든 집은 완벽할 수 없다. 좋은 점이 있으면 아쉬운 점도 있다. 감당이 안 될 만큼 큰 문제가 있는 부동산의 경우라면 포기하는 게 맞다. 하지만 작은 문제를 크게 만들어 맘에 드는 부동산을 못 사서 두고두고 후회하는 일은 없도록 하자. ▶문의:(213)500-8954 미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 중요성 하수도 부동산 에이전트 physical inspection sewer inspection

2023-06-28

[부동산 가이드] 챗GPT와 부동산

요즘 챗GPT라는 용어가 여러 매체를 통해 많이 회자하고 있다. 작년 12월 초에 ‘오픈 AI’라는 회사가 테스트 버전으로 출시하자마자 1주일 만에 사용자가 100만 명 이상 돌파해 주목을 받고 있다. 챗GPT는 일종의 ‘대화형 인공 지능 챗봇’이다. 즉 딥 러닝 프로그램을 통해 미리 학습한 정보를 ‘챗’ 즉 대화를 통해 인간이 할 수 있는 지적인 능력을 발휘하는 챗봇이다. 오히려 인간보다 더 뛰어난 지성을 갖고서 시를 만든다든가 계산하기 어려운 수학 문제를 푼다든가 일반인이 접근하기 어려운 전문 지식을 제공하는 능력을 갖추고 있다. 이 인공지능 챗봇이 사람들이 했던 일들을 앞으로 대신한다고 한다. 월스트리트저널에 따르면 회계사, 수학자, 통역사, 작가, 홍보 및 마케팅 관련 직군 등이 이 챗봇 기술 때문에 사라질 직업이라고 한다. 그리고 약 80%의 직업군이 이 인공지능 기술로 지대한 영향을 받을 것이라 예측된다. 부동산과 관련된 여러 직종들, 가령 부동산 에이전트, 융자, 타이틀 회사 등이 영향을 받고 있다. 부동산 에이전트가 제공하는 서비스도 챗GPT에 대체될 수도 있다는 소식도 들린다. 하지만 부동산 매매에 대한 정보나 절차에 대한 정보들을 줄 수는 있지만, 부동산 관련 매매에 대한 결정과 발생할 수 있는 시나리오와 문제에 대한 해결 및 대처에 대해서는 정확한 판단과 조언에 한계가 있기에 부동산 에이전트 직군들은 AI로 대체할 수 없다는 주장도 있다. 한편 부동산 관련 종사자들은 오히려 이 챗GPT의 도움으로 자신들의 일을 더 효과적으로 할 수 있다는 긍정적인 이야기가 들린다. 가령 챗GPT의 도움으로 내가 사는 지역의 마케팅을 잘 할 수 있기 위해 새로운 셀러와 바이어를 효과적으로 찾고 손님으로 만들 수 있다. 또는 내가 팔아야 할 매물들을 좋은 가격에 팔기 위해 장점들을 잘 묘사를 해야 하는데 챗GPT가 이를 대신해서 작성해 줄 수 있고 그 내용을 효과적으로 SNS나 블로그에 올릴 수 있다. 즉 내 비서 또는 비즈니스의 도우미 역할을 해 줄 수도 있다. 하지만 챗GPT 개발이 아직 초기 단계여서 그런지 많은 오류와 실수가 있다. 뿐만 아니라 예상치 못한 부작용들이 있다. 그래서 셀러와 바이어들이 챗GPT를 하나의 정보나 가이드로 간주해야 하지, 맹신하거나 전적으로 의지해서는 안 된다. 잘못된 판단을 할 수 있다. 대표적인 이슈로는 챗GPT가 사생활 및 개인 비밀 정보 누출 사건들이 생길 수 있다. 또는 이 정보들로 인해 안보문제나 범죄로 비화할 수도 있다. 너무 빠르게 개발되고 성장하다 보니 이런 문제에 대한 사전 준비가 부족한 것이 사실이다. 또한 미리 학습한 내용이 인간들의 편견이나 편협한 사상들로 채워진 챗GPT가 사회 문제가 될 수도 있고 잘못된 답을 내놓을 수도 있다. 특히 청소년들의 학습에 이 챗GPT를 사용하게 되면 자신의 실력이 아닌 챗GPT의 능력이 되어 근본적인 사회문제가 되고 있다. 너무 빠르게 발달해서 강력해진 챗GPT가 부동산 뿐만 아니라 모든 우리의 삶에 급격하고 대대적으로 영향을 미치고 있다. 편한 점도 있지만 많은 부작용이 많을 것으로 예상하여 속도 조절과 함께 이를 일정하게 제한이나 보완하는 제도가 마련되어야 할 것이다. ▶문의:(818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예 부회장부동산 가이드 부동산 리스팅 부동산 에이전트 부동산 매매 부동산 관련

2023-06-21

[부동산 가이드] 부동산 구입 고려 사항

요즘 집을 사려는 바이어들의 가장 큰 고민 중 하나가 과연 지금 집을 사는 것이 최선의 선택인가이다. 바이어 10명 중 5~6명 나머지 분들은 사야 한다는 확신으로 더 굳어진다. 지금의 마켓 상황은 모든 바이어에게 똑같을 것이다. 신문이나 인터넷에서는 주택 구매를 너무 쉽게 생각하는 경우가 있다. 다운페이할 돈만 있으면 살 수 있다고 생각한다. 그러나 대다수의 바이어는 융자를 받아야 하고 이에 따른 많은 부분을 확인해야 하는 절차가 있다. 주변에서 얼마 가지고 얼마짜리 집을 샀다는 말을 들으면 본인들도 그럴 수 있다고 판단한다. 하지만 실제는 그 집을 산 사람의 조건이 통한 것이지 모든 사람이 다 되는 것은 아니다. 돈만 있다고 집을 살 수 있는 것은 아니다. 집을 사는 것이 최선의 선택인지를 결정하는 것은 개인 상황과 부동산 시장 상황을 포함한 다양한 요인에 달려 있다. 주택을 살 때 고려해야 할 몇 가지 사항은 다음과 같다. 먼저 시장 상황이다. 고려하고 있는 특정 위치의 부동산 시장의 현재 상태를 평가하는 것이 필수다. 주택 시장은 도시와 지역에 따라 크게 다를 수 있다. 높은 수요, 상승하는 가격, 제한된 재고, 그중에서도 로케이션, 로케이션이다. 그다음 소득, 저축 및 신용도를 포함한 재정 안정성을 고려해야 한다. 계약금, 클로징 비용, 모기지 월 지불금, 재산세, 보험 및 유지 보수와 같은 지속적인 주택 소유 비용에 필요한 자금이 들기 때문이다. 장기적인 계획도 중요하다. 집을 사는 것은 일반적으로 장기 투자라 생각하면 된다. 자주 이사할 예정이거나 불확실한 계획이 있는 경우 임대가 더 유연한 옵션이 될 수 있다. 선호하는 라이프스타일도 고려해야 한다. 주택을 소유하면 생활 공간을 더 잘 통제할 수 있고 선호도에 따라 수정할 수 있는 자유가 생긴다. 안정성, 프라이버시, 유지 관리 및 수리에 책임과 필요성 등 선택 폭이 다르다. 무엇보다 전문가의 조언도 필요하다. 부동산 에이전트는 현지 시장 상황을 평가하고 재정 상황을 분석, 정보에 도움을 줄 수 있다. 시장에 변동 및 지역적 변화, 주택을 사는 것이 최선의 선택인지 결정하는 데 도움을 준다. 얼마의 돈을 다운 페이에 사용할지, 한 달 인컴이 얼마인지, 한 달에 지출되는 페이먼트가 얼마인지, 솔직히 쉽지 않은 상담이다. 내가 융자를 받기 위해서는 구두로 알려만 줘도 고객의 상황에 맞는 집을 찾는 데 많은 도움이 된다. 처음부터 방향을 잘못 잡고 일을 진행하면 나머지 일들을 잘 진행해도 손님은 무조건 손해이고 실패이기 때문이다. 필자는 부동산 투자이든 내 집 마련이든 좋은 동네와 좋은 로케이션에 비싸더라도 사라고 권한다. 좋은 동네에 싼 물건은 잘 나오지는 않는다. 좋은 동네에 싼 물건은 없다고 생각하는 게 좋다. 좋은 동네에 좋은 가격은 결국 경쟁 속에서 건져야 한다. 그래도 사두면 좋은 투자 가치가 있다고 생각하기 때문이다. 전문적인 상담과 진솔한 대화가 부동산 에이전트의 가장 중요한 역할이고 자질이라고 생각한다. ▶문의:(562)972-5882 알렉스 신 / 뉴스타부동산 플러튼 에이전트부동산 가이드 부동산 구입 부동산 시장 부동산 구입 부동산 에이전트

2023-05-31

[부동산 가이드] 상속법에 관한 부동산

부동산 직업은 팔방미인이 되어야 한다. 부동산을 사고파는 것뿐만 아니라 세금 문제나 상속 등에 관한 여러 가지 질문을 받기 때문이다. 부동산 에이전트가 이와 관련 해당 분야의 전문가처럼 상담할 수는 없지만 간단하게 몇 가지를 정리해 보도록 하자. 하나, 증여와 상속은 다른 의미이다. 증여는 살아있을 때 타인에게 재산을 양도하는 경우이고, 상속은 돌아가신 분의 재산을 가족 등이나 타인이 돌려받는 것을 의미한다. 예를 들어 살아있는 어머니가 부동산을 아들과 딸에게 양도했다면 증여이고 돌아가신 후 자녀가 재산을 양도받았다면 상속이다. 둘, Probation과 Probate와의 차이점을 알아보자. Probation은 한국어로 보호관찰이고, Probate는 상속법상의 법원 관리 절차를 이야기한다. 셋, 미국에는 가족관계 증명서라는 서류는 없기 때문에, 돌아가신 후 가족들이 본인들이 편하도록 간단하게 상속을 받을 수 없다. 만약 아무런 유언도 없이 부모님이 돌아가시는 경우 모든 재산은 Probate를 거쳐 상속이 이루어지게 된다. 부부가 공동으로 소유하고 있는 부동산의 경우는 조금 다를 수 있다. 모든 부동산은 소유권에 따른 타이틀이 있기 때문에 등록 여부에 따라 배우자에게 100% 옮겨지는 경우도 있다. 넷, 유언장과 위임장을 혼동하지 말아야 한다. 유언장은 Will, 위임장은 Power of Attorney라고 부른다. 유언장은 어떤 방법으로 상속받는지에 대한 내용을 알려주는 서류인 데 반해 위임장은 말 그대로 누군가가 어떠한 일을 결정하면서 위임을 받아 결정하는 일까지도 하게 된다. 예를 들어 부모님이 해외에 나가실 때 자식에게 부동산 매매 일을 위임하는 경우, 위임자가 되기 위해 공증을 하게 되고 위임을 받은 사람은 모든 일을 직접 진행할 수 있게 된다. 모든 결정은 위임하는 이가 살아있을 때만 효력을 가지고, 유언장은 재산을 상속하는 피상속인이 돌아가셨을 때만 효력이 있다. 다섯, 만약 유언장(will)을 만들어 놓았어도 15만 달러 이상 재산은 Probate로 옮기게 된다. 이에 반해 리빙 트러스트는 재산이 얼마이든 법원 관리 절차(probate)를 거치지 않는 점이 다르다. 리빙 트러스트(living trust)의 종류 중 하나가 Family trust이다. 본인의 재산을 신탁에 맡겨서 관리하게 하고 사후에 원하는 가족들에게 상속받도록 하는데, 중간의 과정을 최소화할 수 있다. 여섯, 리빙 트러스트는 일반적으로 취소할 수 있는 Revocable Living Trust와 취소 불가능한 Irrevocable Living Trust로 나뉜다. 취소 가능 리빙 트러스트는 말 그대로 변경이나 취소가 자유롭다. 이 외에도 부동산과 관련된 정말 많은 질문을 받는다. 모든 자세한 설명은 변호사나 CPA 등 전문가와 의논해야 하며 모든 서류는 급하게 결정짓지 말고 꼼꼼하게 체크하길 바란다. ▶문의:(213)500-8954 미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 상속법 부동산 부동산 에이전트 부동산 직업 부동산 매매

2023-05-17

[부동산 가이드] 3월을 돌아보며

비로 인하여 LA 인근의 라크라센타, 라카나다 산에도 소복이 눈이 내렸다. 1월, 2월에 어둡고 축축한 날씨로 멀쩡한 부동산까지 안 예뻐 보인다는 손님도 있었지만, 원하는 지역을 매물을 사서 집수리로 바쁜 부지런한 바이어들도 많았다. 3월에 들어서면서 부동산 문의가 많이 늘어났다. 이에 따른 여러 종류의 바이어와 셀러를 만날 수 있었다. 우선, 전화 문의가 많아졌다. 질문 중 하나가 머리도 꼬리도 없이 광고에 나온 집 주소를 물어보는 내용이다. 바이어는 부동산 에이전트와 의사소통이 잘 돼야 원하는 매물을 찾을 수 있다. 용도, 지역, 건평, 가장 선호하는 것이 어떤 것인지 등등의 기본 정도를 공유해야 부동산 에이전트는 그에 맞는 좋은 매물을 소개할 수 있다. 또한, 본인이 얼마 버는지 얼마를 쓰는지도 잘 모르면서 무조건 눈에 보이는 좋은 집만 고집하는 바이어이다. 많이 벌고 있다고 자신만만해하지만, 세금 보고는 거의 하지 않았다거나, 가지고 있는 크레딧카드는 많이 사용하고, 크레딧 점수 또한 낮은 경우, 현재 아무리 인컴이 좋아도 다운페이먼트를 제대로 준비하지 못한 채 좋은 집만 고집한다면 맘에 드는 집은 그림의 떡이 된다. 물론 여러 종류의 융자 프로그램이 있지만 만족하는 이자를 얻으려면 미리 준비가 필요하다. 부동산은 로케이션이 좋아야 한다. 한인타운 인근이 지저분하다고 말하는 손님들도 적지 않다. 하지만 무엇이든 멀리 보는 것이 좋다. 한인타운 인근은 어느 지역보다 많은 개발이 이어지고 있고, 인구 유입이 많은 데다 직업 또한 다양하기 때문에 여전히 투자 가치로 인기 있는 지역이다. 로케이션이 좋다면 기대 이상의 가격을 받을 수 있다. 하지만 아무리 좋은 지역이라도 갖출 것을 가지고 있어야 그 값어치가 높아진다. 부동산 역시 로케이션이 좋아도 렌트 수입이 현저하게 낮거나, 세입자가 문제가 있거나, 건물 상태에 문제가 있다면 무조건 최상의 매물이라고 말하기는 힘들다. 무조건 가격만 높게 올려서 리스팅을 내고 싶은 셀러가 있다. 테넌트가 있는 집안은 볼 수도 없고 사진도 찍을 수 없다. 집에 대해서는 살지 않았다는 이유로 현재 상황을 알 수가 없다. 그저 특정 가격만 고집하는 셀러들이다. 게다가 리스팅을 받고 싶은 에이전트는 많다며 으름장을 놓는다. 부동산 에이전트와 셀러는 부동산을 팔기 위해 한 팀이 되어 바이어를 찾는 것이다. 셀러가 만족할만한 컨디션으로 매물을 팔기 위해서 서로 협력하는 것이다. 어느날 며느리에게 몹시 꼼꼼하게 포장된 소포가 왔다. 가위를 찾아 포장된 끈을 자르려고 할 때 어머님이 말리셨다. “얘야~ 끈은 자르는 게 아니라 푸는 거란다.” 며느리는 가위로 자르면 될 것을 잔소리하신다며 투덜거리며 결국 매듭을 풀었다. 잘라 버렸으면 쓰레기가 됐을 텐데 끈으로 나중에 다시 사용할 수 있게 되었다. 작은 인연에도 소홀하지 않고 최선을 다해야 한다. 잘라내기보다는 풀어나간다면 더 좋은 결과를 만들어 낼 수 있다. ▶문의: (213)500-8954 미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 한인타운 투자 부동산 에이전트 부동산 문의 한인타운 인근

2023-03-22

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